Fenomena villa ilegal di Bali kembali mencuat dan menjadi perhatian publik setelah sebuah kasus penyegelan properti yang viral di media sosial. Peristiwa ini bermula dari pengalaman seorang wisatawan yang mengalami ketidaknyamanan saat villa yang disewanya tiba-tiba disidak aparat, mengungkap praktik penyewaan yang tidak transparan serta melibatkan banyak pihak dalam satu rantai transaksi.
Kasus tersebut membuka tabir praktik penyewaan berlapis yang kian marak di sektor pariwisata berbasis digital. Dalam skema ini, penyewa awal kembali menyewakan properti kepada pihak lain, bahkan hingga melibatkan pihak ketiga atau keempat, sementara pengelolaan operasionalnya diduga melibatkan warga negara asing. Pola semacam ini tidak hanya menyulitkan penelusuran tanggung jawab hukum, tetapi juga meningkatkan risiko pelanggaran regulasi, baik dari sisi kepemilikan, perizinan, maupun perpajakan.
Praktisi hukum properti dan pariwisata, Kadri Mohammad, menegaskan bahwa istilah “villa ilegal” sejatinya memiliki spektrum yang luas dan tidak bisa disederhanakan. Status ilegal dapat mencakup berbagai aspek, mulai dari kepemilikan tanah yang tidak sesuai aturan, bangunan tanpa izin resmi, hingga usaha pariwisata yang belum memiliki legalitas operasional. Masing-masing pelanggaran tersebut memiliki konsekuensi hukum yang berbeda, mulai dari sanksi administratif hingga pidana.
Dalam kerangka hukum Indonesia, kepemilikan properti oleh warga negara asing memang dibatasi. Mereka tidak diperbolehkan memiliki hak milik atas tanah, melainkan hanya dapat memanfaatkan hak pakai dengan syarat tertentu. Untuk menjalankan kegiatan usaha, investor asing diwajibkan membentuk badan hukum seperti Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing (PT PMA). Namun dalam praktiknya, berbagai skema sering digunakan untuk mengakali aturan ini, seperti penggunaan nominee atau perjanjian sewa jangka panjang yang secara hukum berisiko dinyatakan batal.
Sementara itu, Raushan Aljufri menyoroti bahwa legalitas usaha pariwisata tidak hanya bergantung pada satu izin saja. Pelaku usaha wajib memenuhi sejumlah persyaratan administratif, antara lain Persetujuan Bangunan Gedung (PBG), Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR), izin usaha pariwisata, hingga kewajiban perpajakan daerah. Ketidaklengkapan salah satu aspek ini sudah cukup untuk menempatkan sebuah properti dalam kategori bermasalah secara hukum.
Di sisi lain, kehadiran platform digital seperti Airbnb dan berbagai agen perjalanan daring lainnya memperumit lanskap pengawasan. Platform ini pada umumnya hanya berfungsi sebagai marketplace yang mempertemukan pemilik properti dengan penyewa, tanpa keterlibatan langsung dalam verifikasi legalitas secara menyeluruh. Akibatnya, properti yang belum memenuhi syarat hukum tetap dapat dipasarkan secara luas kepada wisatawan domestik maupun mancanegara.
Kondisi ini menciptakan celah regulasi yang signifikan, terutama karena belum adanya integrasi sistem data antara pemerintah pusat, pemerintah daerah, dan platform digital. Pengawasan yang masih dilakukan secara manual dan sektoral dinilai tidak lagi memadai untuk mengimbangi pertumbuhan pesat ekonomi digital di sektor pariwisata.
Jika dibandingkan dengan praktik internasional, sejumlah kota besar di dunia telah menerapkan regulasi yang lebih ketat terhadap penyewaan jangka pendek. Pemilik properti diwajibkan memiliki nomor registrasi resmi yang diverifikasi secara digital sebelum dapat mengiklankan unitnya di platform daring. Sistem ini memungkinkan pemerintah melakukan pengawasan secara real-time sekaligus memastikan kepatuhan terhadap regulasi.
Selain persoalan legalitas, potensi kehilangan pendapatan daerah dari sektor pajak juga menjadi isu krusial. Pajak hotel dan penginapan yang seharusnya menjadi sumber pendapatan daerah kerap tidak optimal karena banyak transaksi dilakukan di luar sistem resmi. Hal ini berpotensi merugikan daerah, terutama di destinasi wisata unggulan seperti Bali yang sangat bergantung pada sektor pariwisata.
Para ahli menilai bahwa platform digital bukanlah akar utama permasalahan, melainkan hanya mempercepat dan memperluas skala praktik yang sudah ada. Persoalan mendasar terletak pada lemahnya tata kelola, kurangnya koordinasi antar lembaga, serta belum optimalnya penegakan hukum di lapangan.
Oleh karena itu, diperlukan reformasi sistemik yang mencakup pembangunan basis data terintegrasi terkait izin properti dan usaha pariwisata, peningkatan pengawasan berbasis digital, serta kejelasan regulasi mengenai batasan antara sewa jangka pendek dan jangka panjang. Langkah ini dinilai penting untuk menutup celah hukum sekaligus menciptakan ekosistem pariwisata yang lebih transparan dan berkelanjutan.
Tanpa pembenahan menyeluruh, fenomena villa ilegal berpotensi terus berulang dan tidak hanya merugikan negara, tetapi juga mengganggu kenyamanan wisatawan serta mencoreng citra pariwisata Indonesia di mata dunia. XPOSEINDONESIA/IHSAN
